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          首页>物业公司对被盗业主的赔偿责任应当如何认定

          物业公司对被盗业主的赔偿责任应当如何认定

          发布时间:2020-06-21 | 浏览量:39

          中國物業新聞網訊:

          業主房屋被盜時,物業公司的賠償責任應當根據物業服務合同約定的內容分別確定:

          ②如果物業服務合同未約定財產保管服務,應當適用過錯責任的歸責原則,由物業公司對已經盡到安保義務承擔舉證責任。

          【相關法條】

          《中華人民共和國合同法》第一百零七條:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

          《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條:“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以67194線路1(點擊進入) 及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

          物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

          《物業管理條例》第三十六條:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”

          第四十七條:“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”

          【案例說法】

          譚剛系成都市天合凱旋城小區業主。2007年6月23日,成都凱旋物業服務有限責任公司(以下簡稱凱旋公司)與譚剛簽訂瞭《前期物業管理服務協議》,約定:

          由凱旋公司為譚剛的房屋提供前期物業服務,凱旋公司在安全協防方面確保小區全天24小時內處於受控狀態。

          同時約定:凱旋公司每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維修養護;小區24小時值勤;對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。

          譚剛入住後,其房屋分別於2009年4月15日、2009年11月19日兩次被盜。凱旋公司為證明其盡到瞭協議約定的義務,提交瞭2009年4月15日的《來訪人員出入登記表》《來訪臨時車輛登記表》、2009年11月19日的《來訪臨時車輛登記神馬影院我不卡電影手機版表》。由於被盜事件發生後,譚剛拒絕支付物業費,凱旋公司以譚剛欠付物管費為由於2011年8月訴至原審法院,請求判令譚剛向凱旋公司宜傢女支付物業費及其滯納金。譚剛以凱旋公司未盡到安保義務為由提起反訴,請求判令凱旋公司賠償譚剛失竊財物的損失。

          成都市青羊區人民法院作出(2011)青羊民初字第3274號民事判決,譚剛應向凱旋公司支付物業費,同時凱旋公司賠償譚剛失竊部分財物損失宣判後,譚剛不服提出上訴。成都市中級人民法院作出(2015)成民終字第302號民事判決,除對譚剛被盜財物數額的認定有所變更外,認定一審法院酌定凱旋公司承擔30%的賠償責任並無不當。

          【規則解析】

          本案為一起典型的因業主被盜而引發的物業合同糾紛,該案的爭議焦點之一是物業公司是否應當承擔賠償責任以及應當承擔賠償責任的比例問題。由於法律對此尚未明確規定,實踐中處理此類案件時裁判思路和判斷標準不盡相同,出現“同案不同判”現象,故有必要對此類案件的裁判規則進行總結。

          第一,業主被盜時物業公司承擔賠償責任的歸責原則。

          業主被盜時,應當首先依據物業服務合同約定的內容進行判斷,如果物業服務合同中約定瞭財產保管服務,在發生業主房屋被盜時,物業公司應當按照協議約定承擔賠償責任。

          如果物業服務合同中沒有約定財產保管服務,則要根據物業公司對安保義務的履行情況來決定是否承擔賠償責任。此時,對於物業公司是否應當承擔賠償責任的判斷要適用過錯責任的規則原則。物業公司如果未盡到安保義務,則應當承擔賠償責任。物業公司在其職責范圍內未盡到安保義務,且其失職行為與損害結果之間存在因果關系的,物業公司應當依據過錯程度大小承擔相應的賠償責任。

          根據《最高人民法院關於民事訴訟證據若幹規定》第5條第2款的規定“對合同是否履行發生爭議的,由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”,即由物業公司承擔舉證責任。當物業公司提供的證據不足以證明其盡到安保義務時,應推定其存在過錯,構成對安保義務的違反。本案中,根據協議約定,凱旋公司在安全協防方面應確保小區全天24小時內處於受控狀態,小區24小時值勤並對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次,但凱旋公司不能提交相關證據證明其已盡到瞭協議約定的物業管理責任,凱旋公司應當對譚剛房屋被盜承擔賠償責任。

          第二,業主被盜時物業公司承擔賠償責任范圍的認定。

          雖然物業公司對業主被盜承擔過錯責任,但這並不意味著物業公司對小區內盜竊行為的發生隻要存在過錯就必須承擔全部責任。業主被盜的直接責任人是盜竊者,物業公司僅需在其失職的范圍內承擔責任。確定物業公司的責任范圍需要考慮物業公司的過錯在多大程度上導致盜竊行為的發生,並以此來確定賠償比例。具體而言,在明確物業公司安保義務范圍的前提下,調查物業公司在哪些方面未盡到安保義務,以此為標準判斷物業公司的過錯程度。另一方面,業主應依法承擔對被盜事實和實際遭受損失數額的舉證責任。在認定業主的實際損失後,物業公司根據業主的損失數額和自身應負的賠償比例承擔賠償責任。本案中,由於凱旋公司並非業主被盜的主要責任者,因此一、二審法院酌定由凱旋公司承擔30%的賠償責任。

          第三,同類案件處理的裁判規則。

          此類案件有以下兩個裁判規則:一是物業公司是否需要承擔賠償責任;二是物業公司承擔賠償責任的比例問題。首先,對物業公司應否承擔賠償責任的判斷,應當結合物業公司的安保措施是否達到法律規定和合同約定的標準;物業公司是否能夠舉證證明自己在責任范圍內盡到瞭安保義務;物業公司在履行安保義務中是否有過錯,與業主被盜是否存在因果關系。其次,對物業公司承擔賠償責任的比例的確定,應註意物業公司的過錯程度,業主自身是否對被盜存在過錯,並以此確定物業公司的賠償比例;業主因被盜而遭受的損失,需要業主提供證據予以證明;根據賠償比例和業主損失金額確定物業公司的賠償數額。

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